Hypotéka z hľadiska banky

Publikované 15.04.2010, autor lubosdz

V uvedenom hypotetickom príklade získava banka mesačne od klienta 13.000,- Sk, čiže 4,68 milióna Sk v priebehu 30 rokov. Uvedená suma sa vnútorne člení na dve časti:

  • istinu, t.j. poskytnutú sumu úveru 2 milióny, ktoré sa klient zaväzuje splatiť
  • úroky, ktoré si banka vypočíta z poskytnutej istiny. Tieto činia za 30 rokov celkovo 2,68 milióna Sk.

Nasledujúci graf znázorňuje príjem banky z poskytnutej hypotéky 2.000.000,- Sk počas splácania 30 rokov*:

Štruktúra poskytnutej hypotéky z hľadiska banky

Všetko doteraz uvedené si klient relatívne ľahko prepočíta ešte pred podpisom zmluvy o hypoúvere. To, čo však nevie (alebo sa dozvie až po prvých splátkach) je spôsob, akým banka zúčtuje jeho splátky. Banka totiž nie je povinná oboznámiť klienta s vnútornou štruktúrou splátok. Nasledujúci graf ukazuje, z čoho pozostáva uvedená splátka v prvých rokoch a v posledných rokoch splácania úveru:

Vnútorná štruktúra splátok hypotekárneho úveru

Vyjadrené číslami:

Vnútorná štruktúra splátok hypotéky*
Rok splácania Splátka istiny Splátka úrokov Splátka celkom
1.
900,-
12.100,-
13.000,-
2.
1300,-
11.700,-
13.000,-
3.
1700,-
11.300,-
13.000,-
4.
2100,-
10.900,-
13.000,-
...
...
...
...
28.
11.700,-
1.300,-
13.000,-
29.
12.100,-
900,-
13.000,-
30.
12.500,-
500,-
13.000,-
Spolu..
2.000.000,-
2.680.000,-
4.680.000,-

Pokiaľ si klient myslí, že zaplatením sumy 13.000,- sa zníži jeho dlh voči banke o 13.000,-, tak sa veľmi mýli. V skutočnosti sa jeho dlh zníži o nepatrných 900,- pri prvej splátke, 1300,- pri 12. splátke, 1700,- pri 24. splátke atď. až po posledný rok, kedy splátka istiny činí už konečne zaujímavých 12.500,- Sk pri poslednej splátke.

Uvedený model teda vychádza primárne z predpokladu, že klient sa bude snažiť čo najskôr splatiť hypopôžičku. Prečo by mala banka rozložiť rovnomerne pomer úrokov a istiny, keď uvedeným modelom (ktorý ja nazývam nie celkom čestným, pretože banka s ním klienta neoboznámi pred podpisom zmluvy) zarobí podstatne viac? Takže je potrebné uvedomiť si dôsledky - po 3 rokoch splácania Vám zo sumy istiny úveru 2.000.000,- banka uzná za splatených cca 40.000,- Sk, hoci ste jej v skutočnosti poslali už takmer pol milióna!

* všetky kalkulované údaje v horeuvedených príkladoch sú hypotetické a podstatne zjednodušené kvôli názornosti.

Váš komentár..
Email bude prepísaný napr. na [michal AT gmail DOT com]
Pozn.: Urážlivé alebo nesúvisiace komentáre budú odstránené.
Zadajte prosím výsledok z vyššie uvedeného obrázku.