Hypotéka z hľadiska banky
V uvedenom hypotetickom príklade získava banka mesačne od klienta 13.000,- Sk, čiže 4,68 milióna Sk v priebehu 30 rokov. Uvedená suma sa vnútorne člení na dve časti:
- istinu, t.j. poskytnutú sumu úveru 2 milióny, ktoré sa klient zaväzuje splatiť
- úroky, ktoré si banka vypočíta z poskytnutej istiny. Tieto činia za 30 rokov celkovo 2,68 milióna Sk.
Nasledujúci graf znázorňuje príjem banky z poskytnutej hypotéky 2.000.000,- Sk počas splácania 30 rokov*:
Všetko doteraz uvedené si klient relatívne ľahko prepočíta ešte pred podpisom zmluvy o hypoúvere. To, čo však nevie (alebo sa dozvie až po prvých splátkach) je spôsob, akým banka zúčtuje jeho splátky. Banka totiž nie je povinná oboznámiť klienta s vnútornou štruktúrou splátok. Nasledujúci graf ukazuje, z čoho pozostáva uvedená splátka v prvých rokoch a v posledných rokoch splácania úveru:
Vyjadrené číslami:
| Vnútorná štruktúra splátok hypotéky* | |||
|---|---|---|---|
| Rok splácania | Splátka istiny | Splátka úrokov | Splátka celkom |
1. |
900,- |
12.100,- |
13.000,- |
2. |
1300,- |
11.700,- |
13.000,- |
3. |
1700,- |
11.300,- |
13.000,- |
4. |
2100,- |
10.900,- |
13.000,- |
... |
... |
... |
... |
28. |
11.700,- |
1.300,- |
13.000,- |
29. |
12.100,- |
900,- |
13.000,- |
30. |
12.500,- |
500,- |
13.000,- |
Spolu.. |
2.000.000,- |
2.680.000,- |
4.680.000,- |
Pokiaľ si klient myslí, že zaplatením sumy 13.000,- sa zníži jeho dlh voči banke o 13.000,-, tak sa veľmi mýli. V skutočnosti sa jeho dlh zníži o nepatrných 900,- pri prvej splátke, 1300,- pri 12. splátke, 1700,- pri 24. splátke atď. až po posledný rok, kedy splátka istiny činí už konečne zaujímavých 12.500,- Sk pri poslednej splátke.
Uvedený model teda vychádza primárne z predpokladu, že klient sa bude snažiť čo najskôr splatiť hypopôžičku. Prečo by mala banka rozložiť rovnomerne pomer úrokov a istiny, keď uvedeným modelom (ktorý ja nazývam nie celkom čestným, pretože banka s ním klienta neoboznámi pred podpisom zmluvy) zarobí podstatne viac? Takže je potrebné uvedomiť si dôsledky - po 3 rokoch splácania Vám zo sumy istiny úveru 2.000.000,- banka uzná za splatených cca 40.000,- Sk, hoci ste jej v skutočnosti poslali už takmer pol milióna!
* všetky kalkulované údaje v horeuvedených príkladoch sú hypotetické a podstatne zjednodušené kvôli názornosti.
