Mimoriadna splátka hypotéky - má zmysel?

Publikované 26.11.2010, autor lubosdz

Jednou z najťažších otázok pri uzatváraní Zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru je poznať odpoveď na otázku "Aký vplyv bude mať mimoriadna splátka hypotéky na moju finačnú bonitu v dlhodobom horizonte?". Tu nájdete čiastočnú odpoveď.

Dnes uz banky štandardne uzatvárajú zmluvy, v ktorých umožňujú klientom mimoriadné splátky istiny poskytnutého úveru. Istinou sa rozumie suma poskytnutého úveru bez úrokov. Pred podpisom Zmluvy o poskytnutí úveru si overte túto podstatnú informáciu - v žiadnom neuzatvárajte zmluvu, ktorá vám neumožní predčasné istiny splátky.

Mimoriadna splátka istiny sa prejaví jedným z dvoch spôsobov:

  1. buď poklesne výška vašich mesačných splátok, a nezmení sa obdobie splácania úveru,
  2. alebo sa skráti obdobie splácania úveru, a nezmení sa výška vašich mesačných splátok.

Zmluvy uzatvorené vo VUB pred r. 2007 umožňujú len zníženie výšky vašich splátok, nie skrátenie obdobia. Zmluvy uzatvorené vo VUB od r. 2007 dávajú možnosť klientovi rozhodnúť sa pre jednu z možností pri zadávaní žiadosti o mimoriadnu splátku - buď si zvolia zníženie splátok, alebo skrátenie obdobia.

Maximálna výška mimoriadnej splátky je zmluvne takisto ošetrená, aby sa banka bránila špekuláciam za účelom rýchleho získania finančných prostriedkov na krátke obdobie s nízkym úročením. VUB väčšinou obmedzuje maximálnu výšku mimoriadnej splátky na úrovni 20% z poskytnutého objemu úveru (istiny) počas prvých piatich rokov. Počnúc šiestym rokom teda môžete splatiť zvyšujúcu časť úveru, vecného bremena sa však nezbavíte skôr ako za 5 rokov od získania úveru.

Ako prebieha mimoriadna splátka istiny úveru?

Zadanie príkazu na mimoriadnu splátku je otázka jednej návštevy v pobočke VUB, ktorá nastaví dátum ku ktorému sa z vášho VUB účtu stiahne celá suma. Väčšinou je to najskôr o 7-14 dní, nakoľko chvíľu trvá preverenie žiadosti, dostatočného krytia na účte apod.

Od mesiaca nasledujúceho po stiahnutí mimoriadnej splátky z vašeho účtu banka pripraví nový splátkový kalendár. V našom imaginárnom prípade uvažujeme o pôvodnej výške poskytnutého úveru 2 mil. SK (66.666 EUR) v roku 2006 a mimoriadnej splátke 12.000 EUR v štvrtom roku splácania (2010). V mesiaci nasledujúcom po uskutočnení mimoriadnej splátky poklesne výška vašich mesačných splátok z pôvodných 430 EUR na približne 360 EUR.

Koľko teda ušetrím počas zvyšného obdobia splácania hypotéky?

Splatením mimoriadnej splátky 12.000 EUR v 4. roku splácania (55. mesiac) z celkových 30 rokov pri celkovej pôvodnej výške úveru 66.666 EUR sa znížili mesačné splátky pri 5 ročnej fixácii na úrokovú sadzbu 5.14% zo 430 EUR na 360 EUR. Ušetríte teda:

  • mesačne 70 EUR od 56. po 360. mesiac
  • tzn. ročne 70 x 12 = 840 EUR
  • tzn. za zvyšujúcich 26 rokov 840 x 26 = 21.840 EUR

Mimoriadnou splátkou 12.000 EUR sa zbavíte reálneho záväzku 21.840 EUR, tzn. vrátane úrokov, ktoré by ste zaplatili bežnými splátkami.

Záver:

Pri prepočte na výšku úrokovej sadzby je to rovnaký zisk, ako keby ste sumu 12.000 EUR uložili na 30 rokov pri 7% úročení. Priemerné úrokové sadzby termínovaných účtov sa dnes pohybujú medzi 2 - 3% - neexistuje teda momentálne lepší spôsob zhodnotenia vašich financií, ako je mimoriadna splátka hypotekárneho úveru.

Pokles splátok hypotéky po uskutočnení mimoriadnej splátky

Obr. 1: Pokles splátok hypotéky po uskutočnení mimoriadnej splátky v 55. mesiaci splácania


Komentáre...

Matematik

20.02.2012 17:07
# 1 Odpovedať na srandošiny, čo napísal Matematik    
 

Ved to vobec nesedi!!!!
Pri pozicke 66666 Eur na 30 rokov pri 5,14% urokoch je mesacna splatka: 363 Eur.
A nie 430! A ani tych 7 % nesedi. Ak sa mylim poslite mi mail na tyaja AT hotmail DOT com.

lubosdz

20.02.2012 20:38
# 2 Odpovedať na srandošiny, čo napísal lubosdz    
 

Matematik wrote on 20.02.2012 17:07:
Ved to vobec nesedi!!!!
Pri pozicke 66666 Eur na 30 rokov pri 5,14% urokoch je mesacna splatka: 363 Eur.
A nie 430! A ani tych 7 % nesedi. Ak sa mylim poslite mi mail na tyaja AT hotmail DOT com.

Zdravim,

cielom clanku je poukazat na celkovu usporu pocas zvysneho splatkoveho obdobia pri mimoriadnej splatke hypoteky. Presne sumy nie su az take podstatne. Znizenie mesacnej splatky zo 430 EUR na 360 EUR je vsak skutocne, nie je to vymysleny udaj. Za ucelom zjednodusenia su niektore sumy zaokruhlene, napr. 363 EUR je skutocne spravna suma, avsak pre jednoduchost som uviedol 360 EUR.

Neuviedli ste, preco vam nesedi 7%, resp. kolko by to malo byt, nic to vsak nemeni na fakte, ze je to vyrazne vyssie percento, nez ake su vam dnes schopne banky ponuknut hoci aj pri dlhodobych terminovanych vkladoch.

S pozdravom
Lubos

misom0000 AT pobox DOT sk

06.07.2012 19:55
# 3 Odpovedať na srandošiny, čo napísal misom0000 AT pobox DOT sk    
 

Mimochodom 12.000 € sa zhodnotí za 30 rokov pri 3,5 percentách práve na sumu 33.840... Tak trocha opatrnejšie s číslami Vás poprosím nabudúce..
Pri 7 percentách je suma 91.300 : D..
Pekný deň

Aha DOT DOT DOT

10.07.2013 23:26
# 4 Odpovedať na srandošiny, čo napísal Aha DOT  DOT  DOT    
 

No dobre som sa pobavil. Čisla nesedia pri tamtých vstupných údajoch je to 363 eur. No a čo sa týka toho, že nie je dostupné zhodnotenie 7% na trhu to je tiež omyl, ktorákoľvek investičná spoločnosť spraví na 30čnom horizonte bez problémov od 8 do 12% p.a., ak by som to prerátali s tým jednorázovým vkladom 12 000 eur na 30 rokov už len pri 8% je nasporená suma na konci 127 385 eur. V čistom to je 115 385 eur, takže potom sa ešte môžme rozprávať o tom či sa mimoriadne splátky pri hypotéke naozaj oplatia.

Váš komentár..
Email bude prepísaný napr. na [michal AT gmail DOT com]
Pozn.: Urážlivé alebo nesúvisiace komentáre budú odstránené.
Zadajte prosím výsledok z vyššie uvedeného obrázku.