Mimoriadna splátka hypotéky - má zmysel?
Jednou z najťažších otázok pri uzatváraní Zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru je poznať odpoveď na otázku "Aký vplyv bude mať mimoriadna splátka hypotéky na moju finačnú bonitu v dlhodobom horizonte?". Tu nájdete čiastočnú odpoveď.
Dnes uz banky štandardne uzatvárajú zmluvy, v ktorých umožňujú klientom mimoriadné splátky istiny poskytnutého úveru. Istinou sa rozumie suma poskytnutého úveru bez úrokov. Pred podpisom Zmluvy o poskytnutí úveru si overte túto podstatnú informáciu - v žiadnom neuzatvárajte zmluvu, ktorá vám neumožní predčasné istiny splátky.
Mimoriadna splátka istiny sa prejaví jedným z dvoch spôsobov:
- buď poklesne výška vašich mesačných splátok, a nezmení sa obdobie splácania úveru,
- alebo sa skráti obdobie splácania úveru, a nezmení sa výška vašich mesačných splátok.
Zmluvy uzatvorené vo VUB pred r. 2007 umožňujú len zníženie výšky vašich splátok, nie skrátenie obdobia. Zmluvy uzatvorené vo VUB od r. 2007 dávajú možnosť klientovi rozhodnúť sa pre jednu z možností pri zadávaní žiadosti o mimoriadnu splátku - buď si zvolia zníženie splátok, alebo skrátenie obdobia.
Maximálna výška mimoriadnej splátky je zmluvne takisto ošetrená, aby sa banka bránila špekuláciam za účelom rýchleho získania finančných prostriedkov na krátke obdobie s nízkym úročením. VUB väčšinou obmedzuje maximálnu výšku mimoriadnej splátky na úrovni 20% z poskytnutého objemu úveru (istiny) počas prvých piatich rokov. Počnúc šiestym rokom teda môžete splatiť zvyšujúcu časť úveru, vecného bremena sa však nezbavíte skôr ako za 5 rokov od získania úveru.
Ako prebieha mimoriadna splátka istiny úveru?
Zadanie príkazu na mimoriadnu splátku je otázka jednej návštevy v pobočke VUB, ktorá nastaví dátum ku ktorému sa z vášho VUB účtu stiahne celá suma. Väčšinou je to najskôr o 7-14 dní, nakoľko chvíľu trvá preverenie žiadosti, dostatočného krytia na účte apod.
Od mesiaca nasledujúceho po stiahnutí mimoriadnej splátky z vašeho účtu banka pripraví nový splátkový kalendár. V našom imaginárnom prípade uvažujeme o pôvodnej výške poskytnutého úveru 2 mil. SK (66.666 EUR) v roku 2006 a mimoriadnej splátke 12.000 EUR v štvrtom roku splácania (2010). V mesiaci nasledujúcom po uskutočnení mimoriadnej splátky poklesne výška vašich mesačných splátok z pôvodných 430 EUR na približne 360 EUR.
Koľko teda ušetrím počas zvyšného obdobia splácania hypotéky?
Splatením mimoriadnej splátky 12.000 EUR v 4. roku splácania (55. mesiac) z celkových 30 rokov pri celkovej pôvodnej výške úveru 66.666 EUR sa znížili mesačné splátky pri 5 ročnej fixácii na úrokovú sadzbu 5.14% zo 430 EUR na 360 EUR. Ušetríte teda:
- mesačne 70 EUR od 56. po 360. mesiac
- tzn. ročne 70 x 12 = 840 EUR
- tzn. za zvyšujúcich 26 rokov 840 x 26 = 21.840 EUR
Mimoriadnou splátkou 12.000 EUR sa zbavíte reálneho záväzku 21.840 EUR, tzn. vrátane úrokov, ktoré by ste zaplatili bežnými splátkami.
Záver:
Pri prepočte na výšku úrokovej sadzby je to rovnaký zisk, ako keby ste sumu 12.000 EUR uložili na 30 rokov pri 7% úročení. Priemerné úrokové sadzby termínovaných účtov sa dnes pohybujú medzi 2 - 3% - neexistuje teda momentálne lepší spôsob zhodnotenia vašich financií, ako je mimoriadna splátka hypotekárneho úveru.
Obr. 1: Pokles splátok hypotéky po uskutočnení mimoriadnej splátky v 55. mesiaci splácania
Pri pozicke 66666 Eur na 30 rokov pri 5,14% urokoch je mesacna splatka: 363 Eur.
A nie 430! A ani tych 7 % nesedi. Ak sa mylim poslite mi mail na tyaja AT hotmail DOT com.
Zdravim,
cielom clanku je poukazat na celkovu usporu pocas zvysneho splatkoveho obdobia pri mimoriadnej splatke hypoteky. Presne sumy nie su az take podstatne. Znizenie mesacnej splatky zo 430 EUR na 360 EUR je vsak skutocne, nie je to vymysleny udaj. Za ucelom zjednodusenia su niektore sumy zaokruhlene, napr. 363 EUR je skutocne spravna suma, avsak pre jednoduchost som uviedol 360 EUR.
Neuviedli ste, preco vam nesedi 7%, resp. kolko by to malo byt, nic to vsak nemeni na fakte, ze je to vyrazne vyssie percento, nez ake su vam dnes schopne banky ponuknut hoci aj pri dlhodobych terminovanych vkladoch.
S pozdravom
Lubos
Matematik
Ved to vobec nesedi!!!!
Pri pozicke 66666 Eur na 30 rokov pri 5,14% urokoch je mesacna splatka: 363 Eur.
A nie 430! A ani tych 7 % nesedi. Ak sa mylim poslite mi mail na tyaja AT hotmail DOT com.